Vanavond is het zo ver. De tiende van de tiende. En er gaat bij de Staatsloterij 100 keer een ton uit! Doe jij mee? Ik wel. Denk je eens in, wat je met zoveel geld kunt doen? Veel mensen zouden verhuizen, naar een groter huis. Of eindelijk eens die verbouwing doorzetten, die zoveel geld kost. Een reis naar verweggistan staat ook vaak op de lijst.

Wat zou jij doen met zoveel geld? Ik zou het wel weten. Een klein reisje naar de zon in de wintermaanden, en Lees verder

Dit is Piet, en hij wil dat de garantie voor hypotheken omhooggaat. Hij is hoogleraar in Maastricht, op het gebied van vastgoedfinancien, en hij heeft een eigen adviespraktijk voor vastgoedfinancien.

Een echte insider dus, met de juiste connecties, maar ook een beetje suspect. Anyway, Nu.nl is niet te beroerd om een stukje te plaatsen over de zin van een verhoging van de hypotheekgarantie. De woningmarkt zou er erg door geholpen worden.

Dat is wel nodig ook volgens zijn eigen Herengracht Index:

Een substantieel hogere prijs zit er volgens deze grafiek immers binnenkort niet meer in…

Er gaat wel eens iets mis bij bouwvergunningen. Zwart geld schijnt uit de onderwereld naar boven gesluisd te worden via het bouwproces. Fraude en afpersing zijn risico’s die zo groot zijn dat de overheid heeft besloten om een BIBOB-toetsing in te voeren.

Ik dacht nog even aan een dansje, en er schijnt ook een kapperszaak in Enschede te zijn met die naam, maar het blijkt allemaal veel serieuzer. De website van justitie meldt:

BIBOB staat voor Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Overheden (zoals gemeenten) kunnen de achtergrond van een bedrijf of persoon onderzoeken bij een af te geven of afgegeven vergunning of een subsidie of bij het gunnen van een overheidsopdracht. Dit is geregeld in de Wet BIBOB.

Als sprake is van criminele antecedenten of als er sprake is van het witwassen van gelden afkomstig uit strafbare feiten, kan de vergunning, subsidie of opdracht worden geweigerd. Zo wordt voorkomen dat de overheid ongewild criminaliteit ondersteunt en een vermenging van boven- en onderwereld ontstaat.

Dat betekent gewoon niets anders dan dat je, als je een keertje iets verkeerd hebt gedaan, je nooit meer een hotel mag starten. Behalve natuurlijk als je een “katvanger” inschakelt. Wat dan weer allerlei andere fraude met zich meebrengt.

Per aanvraag kost dit BIBOB-onderzoek trouwens 500 euro extra, die in de “kostendekkende” leges zullen worden doorberekend. Bouwen wordt dus duurder. En het kan ook veeel langer gaan duren, getuige dit verhaal uit Utrecht

En gaat het allemaal effect hebben? Ik geloof er niets van. Veel handhaving van zaken waar de rechter uiteindeijk gehakt van maakt. Dat krijg je er ook van als je niet de strafbare zaken, maar uitsluitend de afgeleiden daarvan aanpakt. Symptoombestrijding met symboolpolitiek. En wat zegt Den Haag dus? Juist ja – klik hier -

Vandaag kondigde in elk geval de ING bank aan dat ze af wil van het verlies op woningen die geveild worden door notarissen als de bewoners de hypotheek niet meer kunnen betalen. De bank gaat dus op de kleintjes letten.

Dat mag ook wel, als geveilde huizen voor gemiddeld 37% minder dan de marktwaarde van de hand gaan. Geen best resultaat bij een veiling, terwjl de “veilingkoorts” eigenlijk voor een hogee prijs zou moeten zorgen. Boze tongen beweren dan ook dat er onderhandse afspraken gemaakt worden tussen handelaren. Die zouden particulieren de zaal uit werken, de notaris mooie dingen beloven en elkaar de bal toespelen, allemaal om de prijzen laag te houden.

Dat moet dus maar eens afgelopen zijn, er moet meer transparantie komen. De bank wil zorgen voor minder plekken waar geveild wordt en een betere toegang voor de particuliere koper. Die moet dan ook nog de kans krijgen om het huis te bezichtigen, want dat kan nu vaak ook niet.

Als ik ze een goede raad mag geven: stap gewoon van die veiingen af. Begin een vastgoedmaatschappijtje, waaraan je de huizen verkoopt voor marktwaarde minus 10 procent, en geef ze de opdracht winst te maken. Huurinkomsten, een beetje verkoopkosten en het halen van een reele marktprijs bij verkoop kunnen daar voor zorgen. Zijn we ook gelijk van die verdachte beroepsgroep van notarissen af.

Door te roepen dat woningkopers niet meer mogen financieren dan 100 % van de waarde van hun woning met een hypotheek blaast de AFM de wind in de zeilen van de verstrekkers van persoonlijke leningen. Hoe het werkt?

Ik wil een huis kopen van 200 duizend euro. Dat kost me dan natuurlijk geen 200 duizend euro, maar 225 duizend euro, doordat er nog overdrachtsbelasting, te hoge makelaarskosten en kosten voor de kredietverstrekking overheenkomen. Die moet ik wel betalen omdat ik een huis wil kopen, maar tellen niet mee bij het bepalen van de waarde. Het is geld dat gewoon w’eg is. Een schande eigenlijk, belasting op bezit.

Maar goed, het moet wel betaald worden. Stel, ik verdien 50.000 euro bruto (of wij samen, maar dat maakt niet uit). Dan mag ik maximaal 4,5 keer dat bedrag lenen voor een huis. Dat zou dus precies genoeg ijn, maar dat mag niet vna de AFM. Daarvan mag ik maar 200 duizend lenen, wat ik dus doe. En de andere 25 duizend euro?

Daarvoor ga ik naar de Finata, DSB-bank of Postkrediet. Wel aftrekbaar, maar helaas niet tegen zulke gunstige tarieven. Ik beschik immers volgens de normen van de PL-kredietverstrekkers nog over voldoende terugbetaalvermogen om de lening te kunnen aangaan, er natuurlijk vanuitgaande dat ik geen andere leningen al had lopen.

En wie schiet daar iets mee op? Niet de huizenmarkt. Wel de hypotheekverstrekkers, die n=hun producten ingewikkelder kunnen maken. Ik zie het al voor me: ” Bij het verhogen van het gedeelte PL op uw hypotheekpakket krijgt u een lagere rente op het hypotheekgedeelte. En dus de belastingadviseurs.

En de politiek, die weer kan roepen dat er iets is gebeurd om de ” gewone burger”  tegen zichzelf in bescherming te nemen. Terwijl ze net zo goed de overdrachtsbelasting hadden kunnen aanpakken. Of, nog mooier, een sleutelbelasting voor huurcontracten hadden kunnen invoeren, iets wat iedereen ridicuul zou vinden, maar op hetzelfde neerkomt als overdrachtsbelasting.

Wist je dat niet alleen de bank een hypotheek kan verstrekken? Ik ben geabonneerd op het weblog van Wieringa Advocaten, waar Peter Bos daarover schrijft:

In de serie zekerheidsrechten behandelen wij deze week het hypotheekrecht, het bekendste en minst omstreden zekerheidsrecht.

Een hypotheekrecht is, net als een pandrecht, bedoeld om de hypotheekhouder de mogelijkheid te geven om zich met voorrang boven andere schuldeisers te verhalen op het daaraan onderworpen goed op het moment dat een verschuldigde geldsom niet wordt betaald. Het hypotheekrecht kan echter alleen op registergoederen worden gevestigd; het pandrecht wordt op alle andere goederen gevestigd.

Een registergoed is een zaak die of een vermogensrecht dat in de openbare registers is ingeschreven, zoals een woning, een groot schip of een vliegtuig maar ook een recht van erfpacht, een recht van vruchtgebruik op een woning of een appartementsrecht.

Als gezegd, zijn hypotheekrechten bestemd om zekerheid te bieden voor de betaling van een geldsom. De bekendste vorm is de hypothecaire geldlening voor een woning. De bank leent een bepaalde som geld uit aan de (toekomstige) eigenaar en in ruil daarvoor verschaft die eigenaar aan de bank een hypotheekrecht op de woning. In de volksmond wordt de geldlening zelf een hypotheek genoemd, maar dat is strikt genomen onjuist. Anders dan vaak wordt gedacht, is de bank dan ook hypotheekhouder en de eigenaar van de woning hypotheekgever. Het is bovendien niet zo dat alleen banken hypotheekrechten kunnen bedingen tegenover de leningen die zij verstrekken: iedereen kan dat.

Lees verder op het weblog van Wieringa: klik

Waarom ik dit leuk vind? Omdat dit nu eindelijk eens stukken met echte specifieke inhoud zijn, en niet weer een mening.

De provincie Groningen heeft Energiesubsidie gegeven. Het persbericht een paar dagen later:

De provincie Groningen heeft per 1 maart 2009 een bedrag van € 500.000,- beschikbaar gesteld voor een subsidie op energiebesparende maatregelen en duurzame energie. De belangstelling was zo groot dat na openstelling op 1 maart binnen een dag het subsidieplafond bereikt werd. In totaal is er binnen één dag voor bijna 1,3 miljoen euro aan subsidie aangevraagd.

Met deze subsidieregeling konden bewoners en eigenaren een financiële bijdrage krijgen van 40% van de kosten van de energiebesparende maatregel, met een maximum van € 2.500 per maatregel. Al voor de openstelling van de regeling bleek de belangstelling groot. De snelheid waarmee de aanvragen binnen kwamen heeft de provincie desondanks sterk  verrast. Omdat het aangevraagde subsidiebedrag inmiddels ruim overschreden is, heeft de provincie maandagochtend besloten geen aanvragen meer in behandeling te nemen. De teller was toen de 600 aanvragen gepasseerd. De provincie onderzoekt nu of het mogelijk is meer geld beschikbaar te stellen om zoveel mogelijk van de aanvragen die na het bereiken van het totale subsidiebedrag zijn binnengekomen alsnog af te kunnen handelen.

Van de aanvragen die binnengekomen zijn, blijkt de helft te zijn voor isolerende maatregelen. Ook HR++ glas blijkt populair, gevolgd door de zonneboiler. De aanvragen die gehonoreerd worden krijgen hiervan spoedig schriftelijk bericht. Zij hebben dan drie maanden de tijd de maatregelen uit te voeren. De overige aanvragers moeten nog even geduld hebben. Zij hebben kans om als extra geld beschikbaar komt, alsnog mee te kunnen doen.

Ja hoor, 500.000 euro? Dat is toch veel te weinig! Verrekte jammer, want investeren in energiebesparing is nu juist zo’n goeie manier om innovatie, milieu en kredietcrisis te helpen dan wel te bestrijden. Dus: aanvullen die handel!

Ja, ik zal het ook maar doen. Aan de google-advertenties te zien zijn er genoeg mensen die het no-cure-no-pay willen doen, maar ik doe het gewoon zelf. En met een beetje werk kun jij dat ook. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde in 10 stappen:

1: Verzamel de gegevens van de gemeente: beschikking + taxatierapport. Dat taxatierapport is bij ons online op te vragen, en anders moet de gemeente dat desgevraagd verstrekken.

2: Beoordeel wat er mis is aan het taxatierapport. Dat moet, want om een andere waarde vast te kunnen stellen, moet de rechter eerst oordelen dat het taxatierapport niet deugt. Doet hij dat niet, dan is alle andere argumentatie zinloos. Goede redenen zijn bijvoorbeeld: missende of foutieve gegevens, geen rekening gehouden met verschillen, onvergelijkbare referentiepanden gebruikt. De ligging van de referentiepanden wijkt af op een waardebepalende manier.

3: Bepaal wat de woning wél waard zou moeten zijn op de waardepeildatum (dat is dit jaar 1 januari 2008) Dit bedrag wordt het bedrag dat je gaat vragen om vast te stellen. Beargumenteer het met: referentiepanden, m2-prijzen, het maakt niet uit, als de rechter het maar redelijk zal gaan vinden. Bereken dan of het bezwaar toegewezen kán worden omdat het verschil groter is dan de Fierensmarge. Als het verschil te klein is wordt het bezwaar sowieso afgewezen.

4: Schrijf een brief zoals deze:

De vastgestelde waarde op 1-1-2008 bedraagt volgens de bijgevoegde beschikking €…. Bij verkoop op of rond die datum zou mijn huis dat bedrag beslist niet hebben opgebracht. Mijn woning is in het taxatierapport niet juist weergegeven:

– het is een ander soort woning

– het is minder groot of heeft een kleinere/geen garage of tuin

– de staat van onderhoud

– ik overlast heb van… (windmolens, honden, asociale buren, maakt niet uit als het maar waardeverminderend is)

– de wijk die minder geliefd is geworden door…

Bovendien is mijn woning niet vergelijkbaar met de genoemde referentiepanden omdat:

– het is een ander soort woning

– het is anders gelegen

– de staat van onderhoud van het referentiepand is anders

– de andere wijk waarin het referentipand ligt meer/minder geliefd is

Ik ben daarom van mening dat de WOZ-waarde niet meer dan €[bedrag]  zou moeten zijn en verzoek deze opnieuw vast te stellen. Tevens verzoek ik u om een vergoeding van de kosten overeenkomstig artikel 7.15 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Indien u van plan bent mijn bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen, zou ik graag gehoord willen worden.

Hoogachtend,

*(Als je wilt kun je hier ook vragen om uitstel van betaling)

*(Een eigen taxatierapport is dus niet nodig, je moet alleen van de gemeente verlangen dat zij álle waardebepalende elementen meenemen in hun taxatie)

5: Wacht op de uitnodiging van de gemeente voor de hoorzitting. Als u gaat heeft u recht op verletkosten, de gemeente zal dus altijd proberen u van de hoorzitting af te laten zien. Dat doet u dus niet.

6: Ga naar de hoorzitting, en maak daar géén afspraken. Zet rustig uw kant uiteen, en luister eventueel naar de argumenten van de andere kant. Vraag om een gespreksverslag. U mag op dit moment nog nieuwe ideeen naar voren brengen, vraag eventueel om een inpandige opnamen, als dat voor het vaststellen van bijvoorbeeld achterstallig onderhoud noodzakelijk is.

7: Wacht op de (gedeeltelijke) afwijzing. Uw huis zit in een modelmatige taxatiemolen, daar haalt een ambtenaar het niet graag uit. Hij of zij heeft zijn baas in de bezwaarcommissie overtuigd van het feit dat het echt op de juiste wijze gedaan is en dat de uitkomst niet anders kan zijn dan… Vuistregel: 80% van de bezwaren wordt door de gemeente afgewezen. Helaas houden veel eigenaren het dan voor gezien.

8: U niet, u weet dat 80% van de bezwaren die voor de rechtbank komen worden toegewezen. Dat is dus de volgende stap: betaal het griffierecht op tijd, u krijgt het weer terug. Bij de rechter mag u, maar ook de gemeente, opnieuw argumenten aandragen.

9: U krijgt een lagere WOZ-waarde. De belastingdienst en het waterschap horen automatisch op de hoogte gesteld te worden, mar dat moet dus gecontroleer worden.

10: U bewaart alle gegevens, want er is een grote kans dat u door de “modelmatige benadering”volgend jaar weer een foutieve vaststelling tegemoet kunt zien. Dan volstaat een proforma bezwaar met een kopie van het dossier van het voorgaande jaar vaak wel.

Een kleine waarschuwing: als e het zo zorgvuldig doet dan kan het dossier wel een dik worden: dat van mij was in 2006 200 pagina’s dik. Gelukkig kun je het tegenwoordig makkelijk scannen. Het heeft met wel meer dan 1000 euro opgeleverd, dus dat loonde de moeite!

De kop is eraf. De lijst van Gerritse, het “Overzicht mogelijke houdbaarheidsmaatregelen’ is openbaar gelekt. En ook voor de woonconsument, althans de huizenbezitter, is er nieuws. Slecht nieuws.

Als je huis meer waard was dan veel, zeg boven een miljoen euro, dan had je de bui vast al zien hangen: de beperking van de hypotheekrenteaftrek die komt er aan. Dat scheelt behoorlijk in de portemonnaie, ik voorspel dan ook dat de prijzen van vrijstaande bungalows aan de Vinkeveense plassen snel zullen dalen.

Maar leuker voor de schatkist, en dus erger voor de gemiddelde huizenbezitter, is het aanpassen van het eigen woningforfait. Voor elke 100.000 euro WOZ-waarde moet je nu al 550 euro bij je jaarinkomen optellen. Dat bedrag gaat waarschijnlijk omhoog, waardoor we dus per saldo allemaal wat meer inkomstenbelasting gaan betalen. Het heet niet “beperken van de hypotheekrenteaftrek”, maar het heeft wel hetzelfde effect.

Zijn er nog leuke kanten aan het verhaal? Nou ja, voor die paar mensen die gebruik maken van de aftrek voor geen of geringe woningschuld. Zij krijgen meer aftrek, waardoor ze per saldo niets hoeven te betalen. Of gaat het kabinet daar ook aan morrelen?

De echte pijn: bij mensen met een hoge overwaarde, die de hypotheek wel kunnen betalen, maar geen hypotheek meer zouden krijgen op het huidige prijsniveau. Zij worden namelijk beschouwd als vermogend, en ook zo behandeld, maar hun geld zit vast in het huis. En als zij allemaal moeten gaan verkopen dan gaat de huizenprijs natuurlijk snel naar beneden.

De grote schande: Huurders blijven buiten schot. Vooral “scheefwoners” profiteren meer dan zou mogen van het subsidieren van huurwoningen door de overheid en woningbouwcorporaties. Particulier heeft het geen enkele zin om op dit moment je huis te verhuren voor een tarief dat in de woningbouwmarkt normaal is. En dus zijn er twee markten: een gesubsidieerde en een niet gesubsidieerde, met een paar honderd miljoen belastinggeld ertussen.