Het onderzoek is duidelijk, investeringen die door woningbouwverenigingen worden gedaan in buurten hebben geen zin. Huurders laten de boel gewoon verloederen, alleen eigenaren helpen volgens het rapport “De baat op straat“:

De effectiviteit van de sociale investeringen van woningcorporaties kan vooralsnog dus niet worden aangetoond. Niet wanneer de investeringen van die corporatie evenredig aan het bezit worden toegewezen, noch wanneer investeringen worden verdeeld naar rato van de leefbaarheidsproblemen, gaat er van die investeringen een meetbaar effect uit op de mate van overlast en onveiligheid in de buurt of de verandering daarvan. Dat effect zou in theorie later (vertraagd) nog kunnen optreden, of kunnen uitgaan van activiteiten van corporaties die niet in dit onderzoek konden worden
meegenomen, maar op basis van de nu beschikbare gegevens kan in ieder geval niet worden geconcludeerd dat dergelijke investeringen meetbaar effect hebben gehad op de overlast en onveiligheid in de woonomgeving.

Dergelijke effecten konden wel worden aangetoond bij de fysieke inspanningen van woningcorporaties. Het meest overtuigende en robuuste effect werd gevonden bij de verkoop van sociale huurwoningen. Van de indicatoren die in de analyses zijn meegenomen is dat nu juist de enige
indicator die niet gaat over investeringen van woningcorporaties, maar over desinvesteringen, hoewel de opbrengsten van die verkopen vaak wel weer worden ingezet voor andere investeringen.

De maatschappelijke waarde van het effect van die desinvestering van corporaties is omvangrijk; elke
verkochte sociale huurwoning levert een leefbaarheidswinst op die een maatschappelijke waarde van ongeveer tienduizend euro vertegenwoordigt. Van nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied met corporatiebezit (herstructurering) bleek een gunstig effect op de leefbaarheid in de woonomgeving uit te gaan, maar dat effect moet volledig worden toegeschreven aan veranderingen in de samenstelling van de bevolking.

Kennelijk zorgt herstructurering over het algemeen voor nieuwe bewoners in de wijk, die minder dan gemiddeld geneigd zijn daar overlast, onveiligheid en verloedering te veroorzaken of toe te staan.
Tot slot hangen de uitgaven van corporaties aan het onderhoud van gebouwen samen met meer problemen, wat tot de conclusie moet leiden dat corporaties significant meer aan onderhoud doen in wijken met meer problemen op het gebied van overlast, onveiligheid en verloedering. Dat onderhoud leidt vervolgens meetbaar tot een afname van die problemen in de periode daarna.
De doelen die door de woningcorporaties worden nagestreefd met investeringen in het kader van leefbaarheid worden niet aantoonbaar met die investeringen, maar vooral met de verkoop van sociale huurwoningen, herstructurering en het onderhoud aan gebouwen bereikt; de sociale
activiteiten die speciaal op het aanpakken van die problemen zijn gericht hebben geen meetbaar effect.

Vooralsnog kan dan ook niet worden geconcludeerd dat investeringen in buurtbarbecues, buurtcomités en buurtregisseurs maatschappelijk zinvol zijn geweest.

Zie verder NRC.NL

Er gaat wel eens iets mis bij bouwvergunningen. Zwart geld schijnt uit de onderwereld naar boven gesluisd te worden via het bouwproces. Fraude en afpersing zijn risico’s die zo groot zijn dat de overheid heeft besloten om een BIBOB-toetsing in te voeren.

Ik dacht nog even aan een dansje, en er schijnt ook een kapperszaak in Enschede te zijn met die naam, maar het blijkt allemaal veel serieuzer. De website van justitie meldt:

BIBOB staat voor Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Overheden (zoals gemeenten) kunnen de achtergrond van een bedrijf of persoon onderzoeken bij een af te geven of afgegeven vergunning of een subsidie of bij het gunnen van een overheidsopdracht. Dit is geregeld in de Wet BIBOB.

Als sprake is van criminele antecedenten of als er sprake is van het witwassen van gelden afkomstig uit strafbare feiten, kan de vergunning, subsidie of opdracht worden geweigerd. Zo wordt voorkomen dat de overheid ongewild criminaliteit ondersteunt en een vermenging van boven- en onderwereld ontstaat.

Dat betekent gewoon niets anders dan dat je, als je een keertje iets verkeerd hebt gedaan, je nooit meer een hotel mag starten. Behalve natuurlijk als je een “katvanger” inschakelt. Wat dan weer allerlei andere fraude met zich meebrengt.

Per aanvraag kost dit BIBOB-onderzoek trouwens 500 euro extra, die in de “kostendekkende” leges zullen worden doorberekend. Bouwen wordt dus duurder. En het kan ook veeel langer gaan duren, getuige dit verhaal uit Utrecht

En gaat het allemaal effect hebben? Ik geloof er niets van. Veel handhaving van zaken waar de rechter uiteindeijk gehakt van maakt. Dat krijg je er ook van als je niet de strafbare zaken, maar uitsluitend de afgeleiden daarvan aanpakt. Symptoombestrijding met symboolpolitiek. En wat zegt Den Haag dus? Juist ja – klik hier -

Je kunt kiezen, een gemiddelde rijtjeswoning of een auto zoals deze hiernaast. De markt is duidelijk als het gaat om geld uitgeven, het wordt het huis. De autoverkopen zijn namelijk met 28% in elkaar gedonderd, terwijl de huizenprijzen nog redelijk stabiel zijn.

28% omlaag, en het kan nog erger worden. Uiteraard blijft de BOVAG positief, ze voorspellen slechts 15% minder verkopen dit jaar. Dat betekent dat er drastische maatregelen moeten komen.

Drastische maatregelen in de vorm van premies voor de koop van een neiuwe auto. Duizend euro zou het moeten gaan opleveren als je de auto inlevert en een neiuwe koopt. Staatssteun dus voor de automobielbranche onder het mom van een beter milieu.

Kan dat ook niet voor de huizenmarkt? Ik zou staan te juichen bij subsidies voor zonnecollectoren, grijs water systemen, bodeminfiltratiesystemen en andere milieuverbeterende maatregelen op en om het huis. Oh, laat ik vooral de installatie van aardwarmteinstallaties niet vergeten.

Dat zou veel goed doen voor de aannemers en innovatieve bouwers in ons land, en tegelijkertijd een hele industrie doen ontstaan (exportmogeijkheden) die waarde toevoegt aan ons natinaal bezit. En de huizenprijzen liften dan wel langzaam mee met de hogere waarde van de gebouwde omgeving.

De provincie Groningen heeft Energiesubsidie gegeven. Het persbericht een paar dagen later:

De provincie Groningen heeft per 1 maart 2009 een bedrag van € 500.000,- beschikbaar gesteld voor een subsidie op energiebesparende maatregelen en duurzame energie. De belangstelling was zo groot dat na openstelling op 1 maart binnen een dag het subsidieplafond bereikt werd. In totaal is er binnen één dag voor bijna 1,3 miljoen euro aan subsidie aangevraagd.

Met deze subsidieregeling konden bewoners en eigenaren een financiële bijdrage krijgen van 40% van de kosten van de energiebesparende maatregel, met een maximum van € 2.500 per maatregel. Al voor de openstelling van de regeling bleek de belangstelling groot. De snelheid waarmee de aanvragen binnen kwamen heeft de provincie desondanks sterk  verrast. Omdat het aangevraagde subsidiebedrag inmiddels ruim overschreden is, heeft de provincie maandagochtend besloten geen aanvragen meer in behandeling te nemen. De teller was toen de 600 aanvragen gepasseerd. De provincie onderzoekt nu of het mogelijk is meer geld beschikbaar te stellen om zoveel mogelijk van de aanvragen die na het bereiken van het totale subsidiebedrag zijn binnengekomen alsnog af te kunnen handelen.

Van de aanvragen die binnengekomen zijn, blijkt de helft te zijn voor isolerende maatregelen. Ook HR++ glas blijkt populair, gevolgd door de zonneboiler. De aanvragen die gehonoreerd worden krijgen hiervan spoedig schriftelijk bericht. Zij hebben dan drie maanden de tijd de maatregelen uit te voeren. De overige aanvragers moeten nog even geduld hebben. Zij hebben kans om als extra geld beschikbaar komt, alsnog mee te kunnen doen.

Ja hoor, 500.000 euro? Dat is toch veel te weinig! Verrekte jammer, want investeren in energiebesparing is nu juist zo’n goeie manier om innovatie, milieu en kredietcrisis te helpen dan wel te bestrijden. Dus: aanvullen die handel!

Ja, ik zal het ook maar doen. Aan de google-advertenties te zien zijn er genoeg mensen die het no-cure-no-pay willen doen, maar ik doe het gewoon zelf. En met een beetje werk kun jij dat ook. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde in 10 stappen:

1: Verzamel de gegevens van de gemeente: beschikking + taxatierapport. Dat taxatierapport is bij ons online op te vragen, en anders moet de gemeente dat desgevraagd verstrekken.

2: Beoordeel wat er mis is aan het taxatierapport. Dat moet, want om een andere waarde vast te kunnen stellen, moet de rechter eerst oordelen dat het taxatierapport niet deugt. Doet hij dat niet, dan is alle andere argumentatie zinloos. Goede redenen zijn bijvoorbeeld: missende of foutieve gegevens, geen rekening gehouden met verschillen, onvergelijkbare referentiepanden gebruikt. De ligging van de referentiepanden wijkt af op een waardebepalende manier.

3: Bepaal wat de woning wél waard zou moeten zijn op de waardepeildatum (dat is dit jaar 1 januari 2008) Dit bedrag wordt het bedrag dat je gaat vragen om vast te stellen. Beargumenteer het met: referentiepanden, m2-prijzen, het maakt niet uit, als de rechter het maar redelijk zal gaan vinden. Bereken dan of het bezwaar toegewezen kán worden omdat het verschil groter is dan de Fierensmarge. Als het verschil te klein is wordt het bezwaar sowieso afgewezen.

4: Schrijf een brief zoals deze:

De vastgestelde waarde op 1-1-2008 bedraagt volgens de bijgevoegde beschikking €…. Bij verkoop op of rond die datum zou mijn huis dat bedrag beslist niet hebben opgebracht. Mijn woning is in het taxatierapport niet juist weergegeven:

– het is een ander soort woning

– het is minder groot of heeft een kleinere/geen garage of tuin

– de staat van onderhoud

– ik overlast heb van… (windmolens, honden, asociale buren, maakt niet uit als het maar waardeverminderend is)

– de wijk die minder geliefd is geworden door…

Bovendien is mijn woning niet vergelijkbaar met de genoemde referentiepanden omdat:

– het is een ander soort woning

– het is anders gelegen

– de staat van onderhoud van het referentiepand is anders

– de andere wijk waarin het referentipand ligt meer/minder geliefd is

Ik ben daarom van mening dat de WOZ-waarde niet meer dan €[bedrag]  zou moeten zijn en verzoek deze opnieuw vast te stellen. Tevens verzoek ik u om een vergoeding van de kosten overeenkomstig artikel 7.15 van de Algemene Wet Bestuursrecht. Indien u van plan bent mijn bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen, zou ik graag gehoord willen worden.

Hoogachtend,

*(Als je wilt kun je hier ook vragen om uitstel van betaling)

*(Een eigen taxatierapport is dus niet nodig, je moet alleen van de gemeente verlangen dat zij álle waardebepalende elementen meenemen in hun taxatie)

5: Wacht op de uitnodiging van de gemeente voor de hoorzitting. Als u gaat heeft u recht op verletkosten, de gemeente zal dus altijd proberen u van de hoorzitting af te laten zien. Dat doet u dus niet.

6: Ga naar de hoorzitting, en maak daar géén afspraken. Zet rustig uw kant uiteen, en luister eventueel naar de argumenten van de andere kant. Vraag om een gespreksverslag. U mag op dit moment nog nieuwe ideeen naar voren brengen, vraag eventueel om een inpandige opnamen, als dat voor het vaststellen van bijvoorbeeld achterstallig onderhoud noodzakelijk is.

7: Wacht op de (gedeeltelijke) afwijzing. Uw huis zit in een modelmatige taxatiemolen, daar haalt een ambtenaar het niet graag uit. Hij of zij heeft zijn baas in de bezwaarcommissie overtuigd van het feit dat het echt op de juiste wijze gedaan is en dat de uitkomst niet anders kan zijn dan… Vuistregel: 80% van de bezwaren wordt door de gemeente afgewezen. Helaas houden veel eigenaren het dan voor gezien.

8: U niet, u weet dat 80% van de bezwaren die voor de rechtbank komen worden toegewezen. Dat is dus de volgende stap: betaal het griffierecht op tijd, u krijgt het weer terug. Bij de rechter mag u, maar ook de gemeente, opnieuw argumenten aandragen.

9: U krijgt een lagere WOZ-waarde. De belastingdienst en het waterschap horen automatisch op de hoogte gesteld te worden, mar dat moet dus gecontroleer worden.

10: U bewaart alle gegevens, want er is een grote kans dat u door de “modelmatige benadering”volgend jaar weer een foutieve vaststelling tegemoet kunt zien. Dan volstaat een proforma bezwaar met een kopie van het dossier van het voorgaande jaar vaak wel.

Een kleine waarschuwing: als e het zo zorgvuldig doet dan kan het dossier wel een dik worden: dat van mij was in 2006 200 pagina’s dik. Gelukkig kun je het tegenwoordig makkelijk scannen. Het heeft met wel meer dan 1000 euro opgeleverd, dus dat loonde de moeite!

Zo, die titel dekt de lading, maar misschien niet helemaal zoals je denkt. Gaza is namelijk een verzorgingstehuis in Harmelen, aan de Dorpsstraat aldaar. En de Rabobank maakt alvast excuses voor de onvermijdelijke verwarring met Gaza in Israel. Maar dat is dan ook het enige waarvoor excuses gemaakt worden, en terecht.

Dit is een perfect voorbeeld van een groep mensen die hun woonomgeving en die van anderen door particulier initiatief mooier en beter maken. Iedereen is uitgenodigd om te participeren. Ze proberen de bewoners van huize Gaza actief te laten participeren in de dorpsgemeenschap, door hen internetfaciliteiten te bieden, activiteiten te organiseren en bijvoorbeeld een terras aan te leggen. Hun laatste wapenfeit: een openbare tuin waar ooit de dierenweide was, achter het verzorgingstehuis.

En de bewoners, die vinden het prachtig. Mevrouw Den Hartog, die dit jaar 100 jaar oud werd, heeft zelfs aan al haar bezoek gevraagd om geen cadeautjes mee te nemen, maar een donatie te doen aan de belevenistuin. Haar bezoek heeft dus meebetaald aan het tuinhuis, of aan de plantenbakken op seniorenhoogte, de vlindertuin. Geweldig idee, een mooie manier om mensen bij elkaar te brengen.

En dan nu de welgemeende oproep, ik doneer zelf ook even 10 euro:

De stichting begroet u graag als vriend!

Mocht u als particulier of bedrijf een financiële bijdrage willen leveren, dan is deze van harte welkom op bankrekeningnummer 341412198  t.n.v. Stichting Vrienden van Gaza.

Oh, en klik nog eens op de foto, want dat is de virtuele vlindertuin van de RUG, bedoeld om mensen rustiger te maken

In februari 2009 valt hij weer op de mat, de WOZ-beschikking. En daar direct achteraan, of misschien zelfs wel in dezelfde envelop, de OZB-aanslag. Maar net alleen de OZB, ook de Waterschapsheffing en de Inkomstenbelasting zijn afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde.

Wat betekent dat concreet? Als mijn WOZ-waarde 100.000 euro lager wordt, dan wordt de OZB volgens het tarief van Assen: 0,00106736 * 100000 = 106,75 lager. Daarnaast wordt het tarief voor het waterschap verlaagd met 46,03 euro, en de inkomstenbelasting vermindert mijn eigenwoningforfait met 100.000 * 0,55% = 550 euro.  Dat scheelt dus bij 50% belastingdruk in totaal meer dan 400 euro per jaar.

Per jaar? Ja, want het kan goed zijn dat je woning in een andere categorie geplaatst wordt naar aanleiding van je bezwaar. Dat komt omdat gemeenten alle woningen invoeren in een waarderingsdatabase, waarin wijk, vierkante meters en soort woning zijn opgenomen. Als een van de gegevens niet klopt, dan wordt je woning stelselmatig vergeleken met de verkeerde soort woningen. Leuk als het te laag is, erg vervelend als het te hoog is.

Geldverstrekkers zijn nogal achterdochtig de laatste tijd, en schuiven de risico’s af op anderen. Dat zal te maken hebben met teruglopende ratings van bureau’s als Moodys voor de waarde van bijvoorbeeld hypotheken. Wat dan handig is is als een andere partij, bijvoorbeeld gemeenten en rijksoverheid, garant staan voor de lening. En dat gebeurt bij de NHG, de Nationale Hypotheek Garantie.

Het begint ook uit de cijfers te blijken: 14% meer verstrekte garanties in het afgelopen jaar, bij 10% minder woningen. Een zeer grote relatieve stijging dus, en ook bij herfinanciering van de woning was het in 20.000 gevallen kennelijk aantrekkelijk om de extra premie te betalen.

Wat levert het op? De Nederlandse Vereniging van Gemeenten loopt weliswaar te hoop tegen een verhoging van de garantie, maar de werkelijkheid is dat het aantal gedwongen verkopen daalt, terwijl het aantal deelnemers groeit. 80.000 mensen hebben gemiddeld zo’n (200.000*0,4%) 800 euro ingelegd, terwijl er 927 woningen gedwongen verkocht zijn.

Laten we aannemen dat die woningen per stuk 50.000 euro verlies opleveren, dan is het te betalen bedrag dus iets meer dan 46 miljoen euro. De inleg is 64 miljoen euro, dus dat kan volgens mij prima uit. Die verhoging van de NHG zou ik dan ookdirect gaan doen als ik de gemeenten en het rijk was, dat is gewoonweg kassa, tenzij je natuurlijk een heeeel erg duur uitvoeringsapparaat nodig hebt.

Lees verder

Let op, de regelgeving in Nederland wordt verder gestroomlijnd. En dat betekent dat het lastiger wordt voor de normale, niet juridisch onderlegde burger. Gelukkig biedt het weblog van Wieringa Advocaten enigszins uitkomst:

Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is op 1 juli 2008 ook de Woningwet gewijzigd. In artikel 46 Woningwet is een koppeling gemaakt tussen de procedure van de bouwvergunning en de procedure van het bijbehorende planologische besluit (projectbesluit of ontheffing). De bouwvergunning moet worden voorbereid overeenkomstig de procedure die van toepassing is op de aanvraag voor ontheffing of projectbesluit. Dit betekent dat in de meeste gevallen de uniforme openbare voorbereidingsprocedure zal worden gevoerd. Afhankelijk van het planologische besluit kunnen eenieder (projectbesluit) dan wel belanghebbenden (ontheffing) een zienswijze indienen tegen het ontwerpbesluit. Alleen degenen die zienswijzen hebben ingediend kunnen nadien nog in beroep tegen het planologische besluit en de bouwvergunning. Als u geen zienswijzen heeft ingediend, staat u daarna buitenspel.

Wat betekent dat? Dat je dus niet genoeg doet als je wekelijks de meldingen van de gemeente napluist op bouwvergunningen die zijn verleend. Want je had al eerder een “zienswijze” moeten indienen. En anders? Pech gehad, die torenflat komt gewoon in je achtertuin.

In de gemeente Aalburg, Noord Brabant, moet de gemeenteraad een moeilijke keus maken. De komst van een varkensboer met 12.0000 varkens naar het dorpje Genderen wordt zó gevreesd dat de wethouder van plan is om het bedrijf uit te kopen. Een collectief NIMBY-effect? 27 januari gaat de gemeenteraad besluiten of dit centraal geleid ondernemertje pesten door de meerderheid van de bevolking wordt gesteund.

Stankoverlast door varkensbedrijven is natuurlijk een heel vervelend iets. Maar we leggen wel elke morgen van die mooie boterhamworst op ons brood, en profiteren van de export van varkens naar bijvoorbeeld Parma ( je weet wel, van de ham). Zo’n boer moet toch ergens terecht? Wordt het dan toch verplicht een soort eiland, de maasvlakte?

In elk geval is vastgesteld dat de uitkoop 2,3 miljoen euro gaat kosten, wat de gemeente wil afdekken met een OZB-verhoging van 3,7% én bezuinigingen. Dat mag oook wel als je 2,3 miljoen moet verdelen onder 12500 inwoners. dat is omgerekend namelijk 184 euro per vrouw, kind en ouderling. Pecunia non olet?

In de achterhoek lossen ze het in elk geval anders op, daar krijgen de boeren een luchtwasser van zesduizend euro. Die zorgt er voor dat er geen stank en ammoniak meer vrij komt. Problemen oplossen in plaats van verschuiven noem je dat.